Postado por: Angela Santos Ferreira
As principais mudanças introduzidas pela Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009, que alterou sensivelmente a Lei de Locações, repercutem nas garantias locatícias, sendo pacífico na atualidade que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estendem até o momento da devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Outrossim, o trecho acima em destaque, incluído pela Lei n° 12.112/09, teve o objetivo de eliminar discussões que existiam à esse respeito, vez que não era pacífico o entendimento jurisprudencial quanto à extensão da obrigação do fiador até a entrega das chaves do imóvel na hipótese do contrato de locação encontrar-se por tempo indeterminado. Atualmente, contudo, prevê a Lei que, se o prazo da locação tornar-se indeterminado, ao fiador é facultado exonerar-se da obrigação.
Todavia, o Código Civil, já previa em seu artigo 835 essa possibilidade ao fiador, sempre que lhe convier e que houver assinado sem limitação de tempo, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor.
Nesse sentido, a Lei n° 12.112/09, que modificou parte da citada Lei de Locações, corroborou a norma já consolidada no Código Civil, aumentando, contudo, o prazo para exoneração da fiança, de 60 (sessenta) dias para 120 (cento e vinte) dias, conferindo maior segurança ao locador.
Outra importante inovação foi em relação à norma constante do artigo 12 da Lei 8.245/91, em que o legislador introduziu a dissolução da união estável, ao lado da separação de fato, separação judicial e divórcio, admitindo que, ocorrendo qualquer dessas situações mencionadas, apenas na locação residencial, o contrato prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Deste modo, se o cônjuge ou companheiro permanecer no imóvel, também é lícito ao fiador exonerar-se da incumbência, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data em que receber a comunicação da ocorrência; todavia, deverá permanecer como fiador durante o prazo de 120 (cento e vinte) dias, após notificar o locador.
