Postado por: Fábio Henrique Marangoni
Recentemente a imprensa noticiou a entrada em vigor em 21 de julho de 2008 da Lei Estadual 13.160, de São Paulo, que determina que os tabelionatos de protesto de títulos recebam para protesto o crédito condominial oriundo de quotas de rateio de despesas e aplicação de multas.
A questão, contudo, ainda é polêmica.
Certo é que houve um aumento na inadimplência dos condôminos em face do disposto na Legislação Civil que em 2002 reduziu a multa moratória para 2%.
Em sentido contrário a essa tendência, são tomadas medidas que visam a satisfação do crédito condominial, como a presente possibilidade de protestar boletos bancários, que se trata de meio mais rápido e eficiente para a diminuição da inadimplência do que a prestação jurisdicional, comumente utilizada.
Considerando que o protesto de origem cambiária sempre foi utilizado para títulos representativos de dívida líquida e certa e que autorizam a ação de execução, devem ser admitidos também para protesto, além dos títulos elencados nos artigos 584 e 585 do Código de Processo Civil, outros documentos de dívidas, dentre eles o encargo condominial.
Ocorre que referida medida vem sendo profundamente criticada, uma vez que nos boletos condominiais não há uma declaração jurídico-negocial do devedor, assumindo a obrigação de pagar as despesas condominiais, mas tão somente uma cobrança emitida pelas administradoras de condomínios, sendo, portanto, um ato unilateral.
Outras críticas à medida baseiam-se no fato de o ordenamento jurídico brasileiro, historicamente, prever o processo judicial como o único meio adequado para a cobrança pelo Condomínio de despesas condominiais, não devendo ser aceito o protesto, que se destina apenas a constituir o devedor em mora, como forma aceita para cobrança de crédito.
No entanto, a possibilidade de protesto de documentos que comprovem a existência de débito condominial encontra pleno respaldo no artigo 1º da Lei 9.492 de 10.09.1997 (Lei de Protesto) que prevê, que o "protesto é ato formal e solene pelo qual ser prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida."
Logo, são passíveis de protesto não só os títulos executivos extrajudiciais, como cheques e duplicatas (a que a Lei faz expressa menção), mas também outros documentos que comprovem a existência de dívidas.
Portanto, com esta nova regulamentação, condôminos com apenas uma cota em atraso poderão ter o nome protestado.
Sugerimos, entretanto, para uma maior proteção do Condomínio e do síndico, a convocação de Assembléia específica para aprovação das regras para protesto em caso de inadimplência.
Cabe destacar que, uma vez estabelecidas, tais regras devem ser cumpridas em todos os casos concretos, sob pena de responsabilização do Condomínio e do síndico.
Além disso, o protesto somente deve ocorrer após esgotadas as possibilidades de negociação. Assim, é necessário que, antes do protesto, haja a cobrança administrativa, como hoje realizado. Depois, deve-se enviar uma carta de cobrança, com o aviso de protesto e alertando para os prejuízos na obtenção de crédito. Caso não haja sucesso na negociação, parte-se para o protesto.
O síndico ou a administradora podem fazer o protesto diretamente no cartório, sem a necessidade de intervenção de um banco. E o protestado será sempre o proprietário do imóvel, já que a dívida é do imóvel e não da pessoa física.
Em São Paulo, apesar da aprovação da Lei, ainda não há uma lista dos documentos definida para dar entrada no protesto, mas as seguintes cópias devem bastar: a) convenção condominial; b) certidão de inteiro teor do Registro de Imóveis (figurando o nome do proprietário do imóvel); c) ata da assembléia que elegeu o síndico atual; d) ata da assembléia onde o valor da cota foi estabelecido; e) planilha do débito; f) boleto bancário.
Por fim, cumpre mencionar que, por ser um instrumento recente, sua utilização ainda não foi pacificada nos tribunais, e pode gerar, no início, problemas ao Condomínio, incluindo ações judiciais a serem propostas pelos condôminos que se sentirem prejudicados pelo protesto.
Elaborado por Fábio Henrique Marangoni , advogado
